Sfaturile specialistilor in Urbanism din cadrul Consiliul Judetean Cluj in demersul de achizitionare a unui teren.
Pentru a corecta o stabilire a pretului si o fundamentata analiza a opotunitatii de cumparare a unui teren, anuntul de vanzare aferent ar trebui sa cuprinda iar cumparatorii ar trebuie sa solicite un set minimal de informatii :
Situarea terenului in intravilanul sau in extravilanul localitatii: bazat pe documentatiile de urbanism (PUG sau PUZ), deoarece informatiile din Cartea Funciara ( CF) nu garanteaza situarea terenului in intravilan sau in extravilan.
Este important acest aspect deoarece in extravilan nu se poate construi, iar introducerea in intravilan se face doar pe baza PUG ( elaborat de catre Primarie la 10-20 ani) sau PUZ ( elaborat de persoane fizice sau juridice cu costul aferent – pe langa costul documentatiei si al avizelor se plateste si o taxa de cativa lei per metru patrat la Ministerul Agriculturii pentru asta) – fara nicio garantie ca se avizeza/aproba documentatia PUZ ( unele se opresc la avizul de oportunitate).
Daca Terenul este situat in extravilan este important de precizat informatii precum :
- Grevarea terenului de zone de protectie ( Natura 2000, zone protejate de interes judetean/local, zone de protectie a apelor, zone de protectie arheologica, zone de protectie a retelelor de utilitati, zone de protectie a resurselor de apa sau resurselor naturale, s.a) sau zone destinate utilitatii publice – care urmeaza a fi expropriate ( culoare autostrada, centuri, alte drumuri sau utilitati, etc)
- Categoria de folosinta a terenului ( pajisti, agricol, padure, etc.) pentru a se prezenta modul in care acesta poate fi utilizat
- Situarea terenului in zone de risc ( geotehnic sau inundabilitate)
Daca Terenul este situat in intravilan, ar trebui prezentate informatii cu privire la ce se poate construi pe acesta, respectiv :
- Zona in care se afla si caracterul acesteia – este zona de locuinte individuale, colective, industriala, de urbanizare, de restructurare, mixta, etc. – cu minima descriere a ceea ce se permite a se realiza in acest tip de zona ( de aici ar trebui sa afle potentialul cumparator informatiile cu se permite a se realiza pe teren si ce este interzis a se realiza) – functiuni permise, cu conditii sau interzise.
- Situarea terenului in zone de risc
- Geotehnic – care poate conduce la necesitatea efectuarii unei expertize geotehnice si la fundatii speciale sau lucari de consolidare
- Inundabilitate – care necesita indeplinirea conditionarilor din Avizul Apelor Romane
- Suprafata minima a parcelei si latimea minima admisa pentru a fi construibila
- Regimul de inaltime minim si maxim admis – atat in numar de niveluri cat si in metri liniari
- POT – procentul de ocupare al terenului, reperezentand ( procentual) cat si din suprafata terenului poate fi ocupata de constructii ( de ex. la o parcela de 1.000 mp, daca POT=35%, inseamna ca pe teren se poate realiza o constructie cu o suprafata, la sol, de maxim 350 mp=1.000 x 35 %)
- CUT= coeficientul de utilizare al terenului, reprezentand un indicator urbanistic care arata suprafata desfasurata maxima permisa pe teren ( de ex. la o parcela de 1.000 mp, daca CUT=1.2, inseamna ca pe teren se poate realiza o constructie cu o suprafata desfasurata, reprezentand suprafata tuturor nivelurilor, de maxim 1.200 mp= 1.000 x 1.2).
Regimul de inaltime, POT si CUT trebuie respectate cumulativ.
Linkuri utile :
PUG-urile din județul Cluj pot fi consultate gratuit accesând link-ul:
https://client.fisiere.ro/client/publiclink.aspx...
PUG-ul municipiului Cluj-Napoca poate fi consultat gratuit accesand link-ul:
https://primariaclujnapoca.ro/.../plan-urbanistic-general/
Identificarea terenurilor prin extrasul de Carte Funciara se poate face accesand pagina dedicata a Agentiei de Cadastru și Publicitate Imobiliara:
http://geoportal.ancpi.ro/geoportal/imobile/Harta.html
Daca parcela nu se poate identifica in aplicatie este necesara actualizarea datelor cadastrale cu costurile aferente.
Explicatii :
- PUG = plan urbanistic general – documentatie de urbanism, realizata strict de catre primarii, care se elaboreaza pe intreg teritoriul comunei, orasului, municipilui, atat pe intravilan cat si pe extravilan. Printre altele, stabileste si limita intravilanului, zonarea functionala ( unde se pot realiza locuinte individuale, colective, imobile mixte, birouri, etc).
- PUZ= plan urbanistic zonal- documentatie de urbanism care poate fi elaborata de persoane fizice sau juridece, in baza unui aviz prealabil de eoportunitate si presupune elaborarea pe o zona ( mai mule parcele), fiind necesar acordul proprietarilor cuprinsi in aceasta. In zonele de urbanizare implica grevarea de terenuri pentu drumuri si dotari publice.
- PUD= plan urbanistic de detaliu- documentatie urbanistica care se elaboreaza pe o parcela.
Pentru o corecta informare asupra conditionarilor urbanistice se recomanda achizitia ulterior obtinerii unui certificat de urbanism.
Arhitect : Claudiu Daniel Salanta
Sursa : https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=3971286762984909&id=376882935758661#_=_